Le premier semestre de 2014 a montré que le marché immobilier de Dubaï est en train de devenir plus mature et de gagner la stabilité inhérente à tous les secteurs en développement constant. Les rapports de sociétés de conseil et d'analyse de renommée mondiale surveillant avec vigilance les fluctuations de la croissance et la chute des prix ont constitué une sorte de baromètre de sa stabilisation. Les conclusions qui peuvent être tirées sur leur base brossent un tableau assez optimiste.
Stabilisation du marché
Si, fin 2013, la plupart des grandes agences, reconnaissant dans leurs prévisions une augmentation sans précédent des prix de l'immobilier résidentiel de l'ordre de 33%, prédisaient une nouvelle augmentation du secteur immobilier à Dubaï à la pointe des indicateurs de prix, puis à la fin du premier trimestre de 2014, il est devenu évident que le marché se stabilisera plus tôt que prévu.
Les experts de l'une des agences d'analyse les plus importantes et les plus respectées, Jones Lang LaSalle, ont indiqué dans un rapport du premier trimestre 2014 que les prévisions d'investissement pour le marché immobilier de Dubaï continuaient de s'améliorer. Selon l'indice de confiance des entreprises JLL, au dernier trimestre de 2013, cet indicateur a atteint 144,3 points, soit 8% de plus que pour la même période de l'année précédente. Selon le Département du développement économique, l'économie de Dubaï continuera de se renforcer en 2014, principalement en raison de la stabilisation du marché immobilier. Selon les prévisions, le PIB de Dubaï devrait atteindre 4,7% en 2014.
Au début de 2014, comme l'ont souligné les experts de JLL, le marché immobilier de Dubaï est entré dans une nouvelle phase de développement, tirant parti de la demande accrue de logements. Ils ont qualifié la hausse et la hausse des prix de location et de vente dans l'émirat de "logique et prévisible", en particulier après la vague de baisse de la demande observée à Dubaï en 2008-2009. Un autre indicateur de la confiance croissante des investisseurs a été la hausse de la valeur totale de toutes les transactions de vente réalisées à Dubaï au cours des six derniers mois, qui ont augmenté de 30% et se sont chiffrées à 29 milliards USD.
En janvier 2014, selon un rapport de JLL, deux nouvelles agences gouvernementales ont été créées à Dubaï pour améliorer l'attractivité de l'émirat pour les investisseurs et les touristes du monde entier. Il s’agissait de la Dubai Investment Development Agency et de la Dubai Tourism and Commercial Marketing Corporation. Outre ces signes évidents de «croissance» évidente et de renforcement du marché immobilier de Dubaï, une augmentation de l'activité boursière a également été enregistrée en début d'année. Plusieurs grands promoteurs immobiliers de Dubaï, dont Emaar, ont été les premiers à annoncer leur intention de procéder à un premier appel public à l'épargne afin de vendre leurs actions sur les marchés boursiers mondiaux.
Les experts de JLL, ainsi que de nombreuses autres grandes agences mondiales, effectuent en règle générale une analyse approfondie des principales tendances du marché immobilier et sont sensibles au pouls de la ville. Par conséquent, leurs prévisions sont rarement erronées. La seule erreur que les experts de JLL ont commise a été de prédire que les prix de l'immobilier atteindraient leur niveau d'avant la crise en 2013 - début 2014, ce qui n'a pas été le cas grâce aux mesures prises à temps par le gouvernement de Dubaï et, éventuellement, à des prévisions similaires. Si vous croyez au rapport de JLL pour le deuxième trimestre de l’année, l’investissement futur dans l’immobilier à Dubaï est plus qu’encourageant. Dans ce document, les experts du bureau ont indiqué la tendance principale de l’année, à savoir une diminution du taux de croissance des prix.
Selon Craig Plumb, chef de la division Moyen-Orient de JLL, les mesures prises par le gouvernement de Dubaï pour empêcher la spéculation sur le logement, ainsi que la hausse excessive des prix, qui a commencé à affecter directement le niveau de la demande, ont entraîné un ralentissement des prix de l'immobilier à Dubaï. deuxième trimestre de l'année. À l'heure actuelle, le développement du marché immobilier de Dubaï se poursuit à la hausse: selon les indicateurs annuels du deuxième trimestre, les prix des logements ont augmenté de 36%. Toutefois, selon les indicateurs trimestriels, il est évident que le rythme de cette évolution a sensiblement ralenti au deuxième trimestre de l’année, lorsque les prix ont augmenté en moyenne de 6%, contre 10% au premier trimestre de l’année. La hausse des prix de location au deuxième trimestre a également diminué: passant de 7% au premier trimestre à 3% au deuxième trimestre. La baisse des ventes indique également la stabilisation du marché immobilier surchauffé de Dubaï. Ainsi, le rapport JLL indique que, selon les données de mai de cette année, le volume des transactions pour la vente de villas, en particulier, a diminué de 50% par rapport à la même période de l’année dernière. Cependant, il convient de noter qu'une telle tendance à la baisse des taux de croissance ne devrait susciter aucune inquiétude, à aucun point de vue. Les experts disent que le moment n'est pas venu de réaliser rapidement des bénéfices, mais des prix plus bas sont bénéfiques à long terme. D'une part, cela garantit que, dans un avenir proche, nous ne ferons pas face à une autre "bulle de savon" et, d'autre part, cela offre aux investisseurs potentiels la possibilité de "rattraper" le fléchissement constant dû aux hausses de prix rapides, ainsi que la possibilité d'investir les fonds disponibles.
Logement de luxe
La baisse généralisée des prix de l'immobilier à Dubaï au premier semestre de cette année s'est reflétée dans tous les secteurs de l'immobilier, mais n'oublions pas que la valeur moyenne du taux de croissance des prix est un indicateur moyen, mais en réalité différents secteurs peuvent donner des résultats très différents. , en fonction de divers facteurs. L’un de ces facteurs est l’équilibre entre l’offre et la demande, qui, selon une autre agence de conseil et d’analyse faisant autorité, Knight Frank, est à l’origine des principales tendances en matière de formation des prix de l’immobilier à diverses fins et catégories de prix.
Knight Frank, en particulier, établit régulièrement l’indice Prime Global Cities, qui reflète également le niveau des prix des logements de qualité supérieure, pour répondre à la demande de logements de luxe d’élite dans le monde entier. Et puisque Dubaï est, dans une certaine mesure, le centre mondial de la concentration de l'immobilier de haut niveau, en raison des conditions fiscales favorables pour les investisseurs, cet indicateur est plus que pertinent pour l'émirat. "Alors que la crise dans la zone euro se résout et que la situation économique générale s'améliore," indique le rapport final 2013 de Knight Frank, "la demande pour l'immobilier de luxe dans le monde entier ne cesse de croître, en dépit du fait que les marchés financiers peuvent fournir un pourcentage assez faible rentabilité. " L’indice Prime Global Cities de Dubaï pour le dernier trimestre de 2013 indique que le taux de croissance annuel des prix de ce trimestre est le plus élevé depuis 2010, mais que le taux de croissance trimestriel est le plus faible depuis 2012.
En mars 2014, Knight Frank a publié une évaluation des villes les plus chères du monde en termes de coût d'un mètre carré d'immobilier de choix. Sur les 20 villes du monde analysées dans le rapport Knight Frank, Dubaï se classe au 19ème rang en termes de prix des logements haut de gamme, seul le Cap est inférieur, où pour un million de dollars US, vous pouvez acheter 215,1 m². m de logements de luxe. Dans le même temps, les experts de Knight Frank soulignent que les prix des logements de luxe à Dubaï ont encore une marge de croissance. Ainsi, pour un million de dollars à Dubaï, vous pouvez acheter 146 m² de logements premium, soit six fois plus qu'à Londres, sept fois plus qu'à Hong Kong et dix fois plus qu'à Monaco. D'autres grandes villes du monde, telles que Moscou, Mumbai et Istanbul, restent également plus chères que Dubaï, en termes de coût d'un mètre carré de biens immobiliers.
En ce qui concerne le rythme et le volume des hausses de prix, Dubaï, selon le rapport Knight Frank, a pris la 7e place sur 10 villes dans le rapport et la 8e a pris la capitale des Émirats arabes unis, Abu Dhabi. Dubaï et Abou Dhabi ont pris de telles positions sur cette liste en raison de la croissance des prix de l'immobilier haut de gamme de 17% et 15% en 2013, respectivement. Selon le dernier rapport Knight Frank, les prix des logements haut de gamme augmenteront encore de 10 à 15% au deuxième semestre de l'année, en raison notamment du fait qu'au cours des 18 prochains mois, peu d'objets de ce secteur seront mis en service, ce qui, bien sûr, provoque une forte demande. Ainsi, l'immobilier d'élite à Dubaï est l'un des objets d'investissement les plus rentables, dont la capitalisation ne cesse de croître.
Boom de la construction
Peu de personnes par semaine annoncent le lancement de nouveaux projets dans une autre ville du monde, comme à Dubaï. Toutefois, comme le notent les experts de l'agence d'analyse CBRE, l'émirat est non seulement capable d'accepter de manière organique, mais a également besoin d'au moins 30 000 nouveaux biens immobiliers.
Aujourd'hui, le boom de la construction est devenu la réalité quotidienne de la "ville du futur", difficile à imaginer sans grands chantiers et une forêt de grues. Toutefois, dans les quartiers de la ville prisés des investisseurs, des acheteurs de maison et des touristes, les espaces de développement sont de moins en moins libres. Le coût des terrains augmente donc régulièrement, ce qui signifie que les prix des logements neufs augmentent également. Toutefois, comme mentionné ci-dessus, les prix sont limités, de sorte que les développeurs de Dubaï se tournent de plus en plus vers des terrains plus rentables dans des zones reculées de Dubaï. Les acheteurs de logements, qui souhaitent réduire leurs coûts d’achat, s’y intéressent également.
Un rapport récent de l’agence d’analyse CBRE suggère que les promoteurs de Dubaï construiront davantage de logements de la classe moyenne dans les zones reculées de Dubaï. Selon CBRE, les développeurs vont construire cette année environ 17 000 nouveaux logements à Dubaï. La plupart des propriétés résidentielles seront créées dans le cadre de mégaprojets de grande envergure dans des zones telles que Dubailand, Jumeirah Village Circle et Dubai Silicon Oasis. En une seule semaine d'avril, selon CBRE, trois acteurs majeurs de l'immobilier, les promoteurs Emaar, Dubai Properties et Lootah Real Estate, ont annoncé le début de la construction de 845 nouvelles propriétés dans la banlieue de Dubaï.
La croissance rapide des prix de l'immobilier, même si elle s'est atténuée au premier semestre de 2014, oblige de plus en plus d'acheteurs à rechercher des logements plus abordables à prix moyen, ce qui crée une demande accrue pour ces propriétés. Plusieurs rapports de la société d'analyse Meed Insight mentionnent également plus que la construction à grande échelle d'installations dans toutes les zones de Du-bai. Selon sa propre évaluation de ce bureau, Dubaï occupe pour la deuxième année consécutive la première place dans le nombre et l’ampleur des projets de construction. Les Émirats arabes unis dans leur ensemble et Dubaï en particulier ont à nouveau pris une position de leader parmi tous les pays du Moyen-Orient en ce qui concerne le rythme et le volume des projets de construction. La plupart des projets mentionnés ont été mis en œuvre à Dubaï où, en 2013, 20,6 milliards USD ont été consacrés à la construction, ce qui représente près de 52% du budget total du secteur de la construction aux Émirats arabes unis. Le coût total des projets de construction de diverses installations devant encore être mises en œuvre dans tous les pays de la région du Moyen-Orient s'élève à plus de 1 billion de dollars américains, dont 428 milliards reviennent aux Émirats arabes unis. Ainsi, au cours des cinq prochaines années, les EAU auront également toutes les chances de conserver une position de leader dans le rythme et le volume de la construction.
Cette année, la valeur totale des contrats de construction à Dubaï s’élève actuellement à plus de 100 milliards de dollars US, ce qui nous permet de parler d’une augmentation de plus de deux fois des volumes de ce secteur par rapport à l’année précédente. En même temps, à ce stade, des projets plus ou moins importants à Dubaï sont soit initiés et détenus par le secteur public, soit contrôlés par celui-ci. De nombreux projets importants et importants pour la ville, auparavant "gelés", sont de nouveau relancés et sont en voie d'achèvement.
Parmi eux - une ligne de tramway, une ligne de métro et le centre commercial Palm Jumeirah sur la célèbre île artificielle. Tout cela inspire une grande confiance des investisseurs et nous permet d’être optimistes quant à l’avenir du secteur de la construction à Dubaï, selon un rapport de Meed Insight.
Développement complet
À la fin de l’année dernière, toutes les agences d’analyse ont constaté que le marché immobilier de Dubaï se développait rapidement, ce qui suscitait des inquiétudes, mais aussi de manière globale, ce qui inspirait la confiance. La reprise du marché a capturé tous les secteurs sans exception et s'est poursuivie en 2014. L’augmentation du nombre de sociétés qui exercent des activités à Dubaï est un signe évident de la confiance croissante des investisseurs. Et ceci, à son tour, ne pourrait que provoquer une hausse des prix sur le marché de l’immobilier de bureaux, comme le notent les experts de CBRE. La société d'analyse et de conseil CBRE a mené une étude sur plus de 70 grandes entreprises internationales, qui occupent généralement 25 millions de mètres carrés de bureaux dans le monde, et a révélé que le pourcentage de ceux qui envisagent d'étendre leurs entreprises au Moyen-Orient dans un avenir proche augmenté de 24% à 30%. À l’heure actuelle, une des sociétés internationales interrogées par CBRE sur trois envisage d’identifier sa présence dans la région du Moyen-Orient, où Dubaï est le lieu le plus attrayant.
Selon les experts, la principale tendance de ce marché à l’avenir restera la priorité de la qualité de l’immobilier de bureaux, ce qui signifie que les zones et les complexes tels que DIFC, Dubai Downtown et Tecom seront les plus recherchés. 850 000 mètres carrés supplémentaires de bureaux seront mis en service à Dubaï cette année. En 2014, des experts de Cluttons, autre société d'analyse de premier plan à l'échelle mondiale, ont également noté l'intérêt accru des investisseurs pour l'immobilier industriel et commercial dans les zones franches économiques de Dubaï et ont prédit une nouvelle augmentation de l'intérêt pour les projets de ce secteur.
Selon Cluttons, les zones franches économiques commenceront à bénéficier d'une demande spéciale, dans laquelle le nombre de biens immobiliers commerciaux et industriels libres diminuera régulièrement, comme dans la zone industrielle franche de Dubai Industrial City ou le Dubai Investments Park. Ainsi, les experts de la plupart des agences d'analyse et des bureaux de conseil s'accordent sur un avenir prometteur pour les investissements immobiliers à Dubaï et dans les Émirats arabes unis. En ce sens, la stabilisation des prix du marché ne peut devenir qu'un avantage supplémentaire pour ceux qui comptent sur des perspectives à long terme.
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